Главный вопрос этого года – «как приобрести идеальный отель». Буду просить Артема дать рекомендации по подбору отелей для инвесторов, частных банкиров и управляющих капиталами и агентств недвижимости.

Кому доверяют свои сбережения долларовые миллионеры, которым под силу приобретение отеля? Международным банкам. Швейцарские банки занимают первые строчки. Частные банкиры и управляющие капиталом привыкли, что клиенты обращаются к ним и с личными просьбами: подобрать школу, приобрести недвижимость, порекомендовать работника. C ними обсуждают и варианты альтернативных инвестиций. А желающих становится все больше, если депозиты приносят отрицательную доходность, «валюты штормит» и ужесточается налоговый и государственный контроль.

Когда приобретается жилая недвижимость, частный банкир всегда может посоветовать проверенного брокера или агентство недвижимости. А что происходит, когда их просят подобрать отель для приобретения? Я часто становлюсь свидетелем ситуации, когда эмоциональное решение инвестора о приобретении отеля превращается в кошмар для частного банкира или управляющего капиталом, которого просят дать совет или оценку перспективности подобной инвестиции.

Далее в зоне риска – агентства недвижимости и независимые реэлторы. Они также получают запросы от своих клиентов на поиск и подбор отелей для инвестирования. Что происходит, когда агентство или риэлтор не являются специалистом и не имеют многолетнего опыта в гостиничном бизнесе?

Большинство предложений о продаже частных отелей не анонсируется, их нет в открытой продаже. Крупные консалтинговые компании не привыкли также «облизывать» частных и, особенно, малых клиентов, как это делают в банке или в частном агентстве недвижимости. Информация, предоставляемая владельцем отеля, может не отражать реального положения дел. Как сделать правильный выбор – об этом и пойдет наш дальнейший разговор с Артемом Клыковым:

Артем, расскажи о своем опыте работы с частными банкирами и агентствами недвижимости. Часто к тебе обращаются за помощью в подборе и оценке отелей?

Многим профессионалам в private banking при работе с клиентами приходилось слышать либо участвовать в рассуждениях о тех или иных способах инвестирования. И если инвестиции в жилые, торговые и офисные объекты уже достаточно традиционны, и существует широкий спектр специалистов и агентств, работающих на данных рынках, то приобретение отелей еще является "темной лошадкой" как для инвесторов, так и для непрофильных специалистов, сопровождающих сделку.

Инвестиции в гостиничные объекты значительно отличаются от других вложений в недвижимость. Жилой проект позволяет инвестору получить какую-то часть выручки сразу при продаже квартир, причем еще на этапе строительства или даже в нулевом цикле. Офисная недвижимость сдается относительно долгосрочно, поэтому не позволяет владельцу оперативно реагировать на изменения инфляции и арендных ставок. Более того, в неопределенной экономической ситуации рынок становится рынком арендаторов, которые грозят покинуть объект, если какие-либо условия аренды не пересмотрены в их сторону.

В связи с интенсификацией рынка коммерческой недвижимости и новыми реалиями рынка все больше и больше инвесторов (как частных, так и институциональных) интересуются объектами, обеспечивающими более-менее стабильную доходность и имеющими определенную гибкость при реакциях на меняющуюся экономическую реальность. С другой стороны, постоянно происходит пополнение банка предложений объектами, не относящимися к офисам, торговым центрам или жилым комплексам. И одна из наиболее динамично развивающихся групп таких объектов – гостиничная недвижимость.

С точки зрения долгосрочного планирования, гостиничные объекты рассчитаны на длительную перспективу, и это дает им возможность пережить взлеты и падения рынка в неспокойной экономической обстановке. Отели отличаются от других видов недвижимости тем, что каждый номер ежедневно продается заново, что позволяет отелям быть более гибкими и оперативно реагировать на изменения динамики спроса и предложения. В оптимальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильный доход через 5-6 лет после открытия.

Несмотря на потенциальную рентабельность гостиничных проектов, требуется опыт и экспертиза на всех стадиях процесса – от инвестиционного анализа и "due diligence" перед принятием решения о покупке, сопровождения на этапе сделки и дальнейшего управления активом с целью достаточного уровня доходности для собственника.

Нет смысла рекомендовать своему клиенту огульно приобретать тот или иной гостиничный объект на основе лишь интуиции или субъективных факторов – велик риск потери средств клиента и потери репутации.

Поэтому многие банкиры и агентства недвижимости прибегают к помощи профессиональных гостиничных консультантов, знающих специфику операционной деятельности отелей и имеющих достаточную компетенцию для подбора и анализа инвестиционной привлекательности объектов. В том числе, обращаются и ко мне, особенно когда речь идет о русскоговорящих клиентах, которые подыскивают отель или доходные дома для приобретения.

А под силу инвестору, банкиру или агенту недвижимости сделать такой анализ самому?

Доходность работающего отеля определяется его доходно-расходной частью, и в значительной степени – насколько удается управляющей компании/оператору оптимизировать расходы. Для этого необходимо проанализировать важнейшие операционные показатели, и для неспециалиста это будет сложной проблемой. Но главное здесь – не в сложности анализа, а в том, что некорректный анализ приведет к покупке или добавлению в портфолио агентства «кота в мешке», который не принесет желаемого результата ни клиенту, ни агентству.

Кроме операционных показателей, немаловажное значение имеют и объективные факторы – локация отеля, его ценовой сегмент, количество номеров и наличие дополнительных услуг (т.е. источников дохода). Отель может находиться в премиум-локации и работать в люкс-сегменте, но слишком малый номерной фонд не даст ему возможность генерировать достаточно высокий доход, при этом расходы на люкс-сервисы для гостей будут высоки. А при повышении цены потенциальные гости легко могут предпочесть отель-конкурент.

Да, так часто бывает, что клиенты делают эмоциональную покупку, например, приобретая отель в красивом историческом здании с центральным расположением, а потом выясняется, что он не приносит прибыли, а может и генерировать убытки. Вопрос, сколько стоит подобный анализ? Как отличается расценки крупных консалтинговых компаний и отдельных специалистов?

Безусловно, подобный анализ стоит определенных денег, и в ряде случаев некоторые клиенты считают нецелесообразным подобные затраты, о чем впоследствии сожалеют. Что касается расценок, то конкретная сумма зависит от параметров исследуемого объекта, и у крупных международных консалтинговых компаний обычно колеблется в пределах 30-40 тыс, евро, а у независимых консультантов она может быть вдвое ниже. Но и в том, в в другом случае к указанным суммам необходимо будет прибавить и накладные расходы, и расходы на покупку статистических данных, к примеру, в STR.

Сколько уходит времени на сбор предложений и первичную подборку? Какая первичная информация необходима?

Чем больше данных о самом объекте и его управлении будет предоставлено, тем лучше качество анализа. Разумеется, необходимы первичные параметры: расположение, номерной фонд, facilities, информация об управляющей компании. Предоставление данных о структуре доходов и расходов отеля существенно поможет в этой работе. Как правило, подготовка анализа занимает 4-5 недель.

Как бы ты сформулировал основные правила/моменты/шаги для покупки идеального отеля?

На мой взгляд, основные правила:

1. Не совершать покупку отеля под влиянием эмоций или спешки.

2. Перед заключением сделки иметь на руках всю исчерпывающую информацию об объекте и план по его дальнейшему управлению.

3. Использовать знания и умения профессионалов отрасли на всех этапах сделки и управления отелем.