Доходный дом на Фулхэм Роад – как правильно распорядиться доходностью?

Доходный дом на Фулхэм Роад – как правильно распорядиться доходностью?

Старое офисное здание на шумной центральной улице. Нижние этажи отданы во владение пивного бара. Большой задний двор бездарно используется для жарки котлет и распития пива. Получено разрешение на перевод офисных помещений в жилые и на дополнительную пристройку еще трех квартир.

Когда вы заходите в бар – неожиданно вы понимаете насколько это большое и глубокое помещение. Моют его с хлором, но это не чувствуется, когда он набивается людьми. Задний двор используется только летом, а кухня располагается в подвальном этаже.

Первый порыв – хочется поскорее всех выгнать, сделать ремонт, квартиры сдать в аренду, а коммерческие помещения сдать под модный ресторан или магазин.  Но первое впечатление часто обманчивое, именно так можно потерять почти всю прибыль и не реализовать основной потенциал проекта.

Да, новое строительство, оптимально спланированные квартиры для сдачи в аренду, современный дом, лифт – у вас будет очередь желающих снять ваши квартиры, но удвоить доход от сдачи в аренду на этом не получится. Рыночные ставки арендной платы в этом районе никто не отменял, это как средняя температура по больнице, которая растет очень медленно.

Гораздо выгоднее расширить новые квартиры за счет более тщательного проектирования и использования заднего двора. Ведь увеличение полезной площади даже на пятьдесят или семьдесят метров позволит дополнительно заработать шестьсот или восемьсот тысяч фунтов исходя из цены £1’100 за кв.фт. А если использовать задний двор, чтобы пристроить дополнительно двухуровневый «City House» со своим садиком?

Обычно арендаторам приходится доплачивать за досрочное расторжение контракта. Но если подойти с умом, то лучше их оставить, получать доход от аренды во время первого этапа строительных работ и сделать так, чтобы через год они с удовольствием покинули помещение по собственному желанию.

В сухом остатке, взвешенная стратегия для инвестирования в доходную недвижимость на примере реализации жилого дома на Фулхэм Роад могла бы выглядеть следующим образом: оперативно развернуть строительные работы и имплементировать уже полученное разрешение, подготовить документы и чуть позже попросить разрешение на расширение новых квартир и пристройку «City House», освободить коммерческие помещения и приступить к поиску нового арендатора. На выходе получается просто идеальный доходный дом.

Именно этой стратегии придерживаются многие крупные международные фонды, специализирующиеся на инвестициях в коммерческую недвижимость. Они приобретают объект с потенциалом, инвестируют в трансформацию, сдают в аренду и получают доход, а затем полностью или частично продают и фиксируют основную прибыль за счет прироста капитала.

Поэтому у меня вопрос к вам, а как бы вы распорядились доходным домом на Фулхэм Роад? Согласились бы вы на небольшую видимую доходность или пошли бы путем полного развития проекта и реализации всего потенциала, даже если бы это заняло больше времени?